关于旧房改造与征收的这些问题，专业律师为你解惑→

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科目一怎么过 科目一挂了怎么办

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　　学员考科一前向其他学员咨询考试难度问题，不少学员大致听到这样的回答，很简单，常识题。因此造成不少学员轻视考试难度，考前随便过下题目，可是等到了真正上了考场，才发现全都不会。

　　虽然科目一理论考试并不难，但也没有想象中那么简单，认真对待还是非常必要的!

　　“今天我做了一遍真题，上了90分，我考试没问题了”这种想法绝对是错的，如果不能保证每天做题的话，知识点很快就会被遗忘，成绩也不会保持稳定。

　　一天花在做题上面的时间也不要多，有空就掏出手机做几题，但是每天要达到一定的量，不然考试前题目都做不完。

　　虽然很认真在做题，可发现到了考试，还是很多题没见过，而主要原因是没有及时更新题库，下载， 选择题库时，注意选择具有权威性、更新及时的题库，做题时注意选择考试当地的题库。

　　有的学员心理负担重，考试前一晚睡不着觉;也有的本来不紧张，考试中有一题没见过，结果大脑一片空白，本来熟悉的题目也忘的一干二净了。

　　考前一定要模拟三遍达到90分以上， 考的都是自己会的就不紧张了;

】

　　如果碰到不会的，先往下做会的题，再回去分析不确定的。考试有时间限制，不能在同一题上浪费时间。(记好空着的是哪几题，以防做到最后一题提交了)

　　本来题目都会了，在软件上做题次次超过90分，偏偏对自己没信心;还有少部分学员没有找到记忆方法，又因为文化水平不太高而想放弃甚至走捷径。

　　科一没有多难，反复看理论交规、多做题，相信自己。要相信那么多人都考过去了，为什么你不行呢?

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【梧桐习法学堂】

关于旧房改造与征收 这些法律问题要知晓

近年来，随着经济社会不断发展，人民生活水平显著提升。然而许多老旧小区还存在基础功能设施不完善、绿化景观配置不合理、外立面老旧、停车资源紧张等问题。市政府出台了有关“留改拆”有机更新、土地高质量利用、风貌保护、旧区改造、促进产业转型升级等一系列政策文件。这一期的梧桐习法学堂，我们请志愿者律师来到了湖南路街道，讲一讲旧房改造与征收相关法律政策。

关于旧房改造与征收，让我们一起来听听律师是怎么说的吧！

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点击图片观看视频

案例一

01

张女士最近收到了徐汇区房管部门发来的旧城区改建意愿征询，自己居住的公有住房所在的地块即将进行旧城区改建。

律师解答：《上海市城市更新条例》第三十二条规定，对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，经房屋管理部门组织评估，需要采用拆除重建方式进行更新的，拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案；签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。

对于建筑结构差、功能不全的公有旧住房，确需保留并采取成套改造方式进行更新，经房屋管理部门组织评估需要调整使用权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并明确合理的补偿安置方案。签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。

经上述意愿征询与表决程序不能实施更新改造的，如为保护社会公共利益的需要，政府可依法通过征收的方式实施更新改造。

旧改房屋征收的原则与旧房改造相同，即坚持“居民自愿”，应征求居民（房屋所有人、公房承租人）的意见或由业主表决。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，上海市人民政府令第71号文第十二条（旧城区改建的意愿征询）规定，征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建；同时，《细则》第二十一条（旧城区改建征收决定）规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%（即“两轮征询”）。

02

张女士家小区完成了旧城区改建意愿征询，同意率达到90%以上的结果已经公示。

我们重点来说一下三块砖头的计算方式，第一块砖也就是房屋的市场评估价格，对于这个评估价格被征收的公房承租人和私房产权人能分到的比例是不同的，公房的承租人得到的补偿是房屋评估价格的80%，而私房产权人则是100%。当被征收的房屋评估价格低于征收地块房屋评估均价时，则按照房屋均价计算。

第二块砖价格补贴=征收地块房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3也就是在原有面积的基础上最多增加30%。

第三块砖套型面积补贴=征收地块房屋评估均价×套型面积补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。也就是在原有面积的基础上最多再增加15平米。

03

对于旧房改造，张女士还有以下疑问：

律师解答：不能，根据71号文规定，房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；（二）房屋转让、析产、分割、赠与；（三）新增、变更工商营业登记；（四）迁入户口或者分户；（五）其他不当增加补偿费用的行为。

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律师解答：不一定，虽然71号文中规定；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。但共同居住人与有户口的人并不能画等号。共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因此，在动迁公房中虽享有户口，但实际居住生活并未满一年的空挂户口；或者已经享受过他处征收安置的户籍人员等是无法享受征收补偿的。

律师解答：未必，上海高院发布的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中规定了1、因结婚在被拆公房中实际居住满五年；2、服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公房等特殊情形即使在被拆公房中无户口可被视为同住人。

案例二

小琴的户籍于1995年10月19日因来沪求学迁入张阿姨的老公房中，但一直随父母生活在外地，2016年4月14日，张阿姨作为公房承租人与征收单位签订征收协议。小琴得知后，起诉张阿姨要求作为共同居住人分得征收补偿利益。

裁判观点：虽然小琴在系争房屋有本市常住户口。但小琴将户籍迁入系争房屋时是未成年人，应与父母共同生活，且当时其父母的户籍均未在系争房屋内，小琴户籍迁入是为了上学，故应认定张阿姨当时同意小琴户籍迁入系争房屋是属帮助性质，小琴不应作为共同居住人享有征收补偿利益。

旧房改造与征收事关民生福祉，牵动万家民心。相关政策和规定纷繁复杂，文件、解答层出不穷。在遇到房屋征收问题时，不可按照自身经验、他人经历作为判断的依据，应多咨询法律专业人士，真正有效地保护到自身的合法权益。

2022-10-14 10:43

来源：上海徐汇

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